2017年9月10日日曜日

利回り3%超・高利回りが凄い。J-REITで不動産投資のメリット・デメリット・注意点まとめ!

 

■ 上場不動産投信 J-REITとは?

J-REITとは、投資家から集めたお金で不動産を保有し、その賃料を投資家に分配する金融商品です。

運用対象となる不動産は、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など多岐にわたります。
投資家は、不動産を小口化した「投資証券」(株のようなもの)を購入するだけで、実物不動産よりもお手軽に投資できます。

そこで、今回は、このJ-REITで不動産投資をする、メリット・デメリット・注意点をまとめてみました。
〔参考記事〕高利回りが凄い。上場不動産投信J-REITおすすめ銘柄5選!





■ J-REITのメリットとは?

J-REITに投資するメリットは、次のように主に7つあります。
実物不動産に比べて、お手軽に投資できて、さらに銀行預金よりも高利回りを得ることができるのが魅力的ですね~。

【メリット①】少額から投資できる!
実物不動産に投資しようとしたら、100万円単位でお金が必要です。
そのため、自分の手持ち資金だけではお金が足りずに、銀行からお金を借りる場合も多いです。
一方で、J-REITの場合は、10万円以下の少額から投資できます。
たとえば、日本賃貸住宅投資法人なら、約8万円で買うことができるなど、僕のような小口投資家にとっては嬉しい存在です。


【メリット②】高利回りを得ることができる!
銀行の預金金利は本当に微々たるものです。
そんななかでJ-REITに投資すれば、分配金3~7%という高利回りを得ることができるので凄い魅力的です。
・みらい投資法人:分配利回り5.85%
・日本ビルファンド:分配利回り3.24%
・イオンリート投資法人:分配利回り5.02%


【メリット③】お手軽に投資できる!
実物不動産は1つ1つ違うので、自分の足で見て回り、投資先を手間暇かけて探すことが必要です。
また、不動産の世界に必要な知識は、奥が深いので、法律などを十分に学ぶことも求められます。
一方で、J-REITの場合は、投資家にはこういった労力は不要で、お手軽に投資できるメリットがあります。


【メリット④】複数物件保有で分散投資ができる!
実物不動産の場合は、1物件でも高額なので分散投資は限界があります。
結果的に、1つの物件の空室リスクが収益に大きく影響します。
一方で、J-REITの場合は、オフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設など多種・複数の物件を保有するのでリスク分散ができます。


【メリット⑤】都心の物件に投資できる!
今後、人口減少が進むなかで、不動産も、都心と地方・郊外に、二極化することが想定されます。
できれば都心の物件を保有したいですが、実物不動産では高額すぎます。
それこそ億単位のお金が必要なので普通の人には難しいですが、J-REITの場合は、そういった都心の物件を多く保有しています。


【メリット⑥】上場による信頼性がある!
J-REITは、東京証券取引所に上場されている金融商品です。
2001年9月に初めての銘柄が上場して以来、10年以上の歴史があり、上場基準を満たしているという点で、一定の信頼性はあります。


【メリット⑦】換金性が高い!
J-REITは上場しているので、株式と同様に、簡単・即座に売買できます。
実物不動産を売買しようとしたら、一定の時間を見込まないと、足元を見られかねません。
この換金性の高さも、J-REITの魅力の1つだと思います。





■ J-REITのデメリットとは?

J-REITは、メリットが多い金融商品ですが、一方で、次のような主に3つのデメリットもあります。

【デメリット①】価格変動リスクがある!
J-REITは上場しているので、株式と同様に、価格変動リスクがあります。
換金性は高いというメリットがある一方で、タイミングによっては、売却損を抱えることもあります。


【デメリット②】分配金変動リスクがある!
高い分配利回りがJ-REITの大きな魅力の1つです。
しかし、空室率や賃料によって分配金が増減することがあります。
特に、不景気の時など経済活動が停滞すると、賃料や空室率が悪化して分配金が減りやすいです。


【デメリット③】倒産リスクはゼロではない!
J-REITは、投資家から集めたお金に加えて、銀行などから借入を行って、分配利回りを高めています。
おおむね総資産の50%程度を借入している場合が多いです。
一方で、不動産という担保もあり、複数物件を分散保有していることもあり、普通に考えたら倒産リスクは低いです。
ただ、リーマンショック時に、資金繰りなどの失敗で、ニューシティ・レジデンス投資法人が破たんした事例など、倒産リスクはゼロではありません。





■ J-REITへの投資の注意点とは?

J-REITは、株式と似た金融商品ですが、投資する際には、独自の注意点があります。
今回は、3つの主な注意点について、まとめてみました。

【注意点①】スポンサー企業を確認しよう!
J-REITへの投資の特徴として、スポンサー企業の力が非常に大きいです。
たとえば、日本ビルファンドの場合、メインスポンサーは、不動産業界2強の1つである三井不動産です。
このスポンサー企業によって、借入金利、不動産の取得・運営まで大きな影響があります。
リーマンショック時には、スポンサー企業が脆弱なJ-REITは、銀行からの借換ができない不安から、価格が大幅下落した思い出があります。


【注意②】保有物件を確認しよう!
これは、当たり前の話かもしれませんが、保有物件の確認も重要です。
まず、保有物件の地域ですが、やはり都心の方が、地方と比べて利回りは低いものの、不動産価格は強いように思います。
また、賃料については、オフィス・商業施設は変動が大きく、住居・物流施設は変動が小さいと言われます。
また、物流施設は長期契約のため、分配金の安定感も高そうです。


【注意③】借入比率を確認しよう!
J-REITは、おおむね総資産の50%程度を借入している場合が多いです。
この借入比率が高いと物件の追加取得が難しく、分配金の成長という点からマイナス材料です。

〔参考記事〕配当金生活には元手がいくら必要なの?



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