2018年4月11日水曜日

不動産の販売銘柄と賃貸銘柄は、どちらが長期投資向きなの?

 

■不動産銘柄は大きく分けると2種類がある!

内需株の代表的な存在である不動産銘柄は、大きく2つに分けられます。
ひとつは、販売銘柄で、土地の仕入れ・建設・販売を行います。

もうひとつは、不動産を保有して、その賃料で稼ぐ賃貸銘柄です。
ほかにも、建物の維持管理を行う銘柄も、賃貸銘柄に近い分類に入ります。

〔参考記事〕配当金生活には元手がいくら必要なの?





■ リーマンショック時の業績比較は?

これらの2種類の銘柄は、業績の動きが大きく異なります。
なかでも、景気悪化時の業績変動に要注目です。

たとえば、リーマンショック時に、販売銘柄のマンション最大手「大京」は、564億円もの最終赤字に陥っています。
一方で、賃貸銘柄の三菱地所は、454億円の最終黒字です。

販売銘柄の赤字要因は、土地の仕入れから販売までの時間差が大きいです。
好景気時に高値で仕入れた土地も、マンション建設に数年間かかった後、不景気になっていたら、安値でしか販売できません。

特に、リーマンショック前は、不動産はミニバブルと言われる好調で、有利子負債を膨らませていた販売銘柄も多かったです。
リーマンショック時は、金融機関からの返済圧力も高まり、物件の現金化が求められ、赤字幅を拡大しました。

一方で、賃貸銘柄の場合は、不景気時は、賃料や空室率は下落します。
ただ、不動産価格ほど変動が大きくなく黒字を確保できるのです。
特に、三菱地所のような競争力が高い物件や、物流施設のような長期契約物件の場合は、景気耐性は高いです。

〔参考記事〕リーマンショックの株価の動きから、株価暴落の対応を学ぶ。



■ 長期投資なら賃貸物件がよい!

投資する銘柄を選ぶ時は、投資指標も参考にするものです。
好景気時にPERからみたら、俄然、販売銘柄の方が割安にみえます。
たとえば、飯田グループやプレサンスコーポみたいに、PERが一桁台の銘柄も珍しくないです。

でも、PERが低いのには、理由がある場合も多いです。
販売銘柄は、景気悪化時には、利益減少とともに、PERは急上昇、株価は急降下しがちです。
たとえば、リーマンショック時に、大京の株価は、直近高値750円⇒40円まで大幅下落しています。

一方で、賃貸銘柄は、販売銘柄ほど割安にみえないことが多いです。
たとえば、三菱地所は、PER20を超えており、割安を感じにくいです。
でも、業績の安定感は高く、長期投資でも安心して保有しやすいです。

株式投資では、見た目の割安感に、ついつい気をとられがちです。
銘柄ごとの特長、特に景気耐性を見極めたうえで、投資をしたいと思います。

〔参考記事〕毎月3万円の不労所得を株式から得るには、いくら元手がいるのか?



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